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深圳再出杀招旧厂房可拆除城中村不拆了!凤凰

添加时间:2019-11-10

  城中村一直是大城市楼市发展的“障碍”,想要更多土地和更多商品房,除了向外扩张,就是拆除城中村,尤其是像深圳这种土地面积狭小的城市。可是城中村也给很多中低收入者方便和生存空间,如果贸然拆除也会太高城市的生活成本。因此深圳叫停了万村计划,此前明确表示容积率超过2.5的城中村不划入拆除范围,保护天然的廉租房;最近更是放宽工业厂房改造保障性住房的条件,增加供应。

  3月15日,深圳规划局联合自然资源局发布了城市更新的相关计划规定,其中首次提出“工改保”(工业建筑改保障性住房)的新举措。比如之前说地铁范围500米内,旧厂房可以拆除改造为保障性住房,现在则没有前置条件了。只要厂房够旧,就可以拆除改造,不管是人才住房、安居房或者公租房都可以。

  另外这种工改保的流程和审批都简化不少,有明确的简易流程,确定拆除改造工作顺利进行。最重要的是深圳还宣布要适当提高建筑的容积率,提出2020年的工业用地要占总用地的30%以上。有专家表示,深圳的这个文件表面上对楼市没什么影响,但从整体上看,这是对此前二次房改、棚改等相关规定的延续,也是经过对深圳房地产市场全面考虑后的措施。

  这些新政策包括去年6月份的二次房改,深圳明确以后的新增住房中,普通商品房占比只有40%,人才住房、安居房和公租房等保障性住房供应量占比达到60%。随后深圳又公布了棚改新政,棚改的小区除了建设公共配套和搬迁安置房外,都用来建保障性住房。还有旧改新政,容积率超过2.5的城中村和旧屋村在原则上都不会再拆除了。

  那么这些政策究竟有什么深意呢?对深圳楼市又会有什么影响呢?首先是保障性住房的供应比例不少于60%,这意味着深圳的楼市是双轨制的,人才或者中低收入者可以住人才房、安居房等,有钱的就可以买商品房,凤凰天机论坛,跟新加坡的制度差不多。

  但是深圳土地太少了,所以保障性住房的来源非常重要,那配套不好、质量有问题的小区就在选择范围内。通过棚改建设更多保障性住房,推动力度更大。而最近的工业性质的厂房其实也是为了增加保障性住房的供应,而且为了建设保障性住房,土地都买到东莞了。

  最后也是最重要的,就是那条容积率超过2.5的城中村不会再拆除了,这对楼市和租赁市场都有很大的好处。首先城中村虽然没有房产证,但买卖还是不少的,因为价格太低了。小资家显示深圳二手房至少5万/平以上,那么一套50平的小两居都要250万,但城中村就不用那么贵了。而且深圳很多城中村小区的配套设施也很好,除了没有房产证不能贷款之外,优势还是很多的。这在一定程度上压制了房价,但又给了刚需留在深圳的机会。

  另外还有一个原因是城中村的房租比较便宜,也算是深圳的天然廉租房,成为中低收入人群的家,如果全部都拆除,那么肯定会拉高深圳的房租成本,也会产生挤出效应。所以城中村这些小产权房肯定不能马上拆除,而是要慢慢消化这个历史遗留问题。去年万科改造城中村引起房价上涨就是一个例子,所以还是要慎重对待。

  不过就算这些政策提供了大量保障性住房,但因为深圳土地面积小这个不可改变的事实,所以房价还是很难抑制住的。比如深圳现在有产权的住宅不到200万套,但常住人口有2200人,所以需求和供应是非常不平衡的。所以有专家表示,深圳想要有足够的住宅,还是要跟周边城市形成城市圈,用交通解决地理位置的问题,让佛山等城市承接溢出的住房需求。


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